국내 최초의 본격 주차장 투자서

주차장으로 자유를 파킹하라

김영덕 | 오르비타 | 1만9000원 | 312쪽 | 8월 23일 발행

공영 주차장을 지자체 등으로부터 임차해 주차 요금으로 수익을 올리는 ‘주차장 임차권’ 투자가 주목받고 있다. 주차장 용지를 매입·임차해 민간 주차장을 운영하는 투자도 알짜 재테크 방식으로 떠오르고 있다. 주차장은 운영 수익이 안정적이고 단순하다는 것이 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 차량이 입차할때 주차 관제 장비가 무인으로 차량 번호를 인식하고, 출차할 때도 이용자가 기계에 주차비를 내고 나가기 때문이다. 24시간 무인으로 운영이 가능하다. 특히 원룸이나 상가, 오피스 등 많은 시간 사람이 상주하는 공간도 아니므로, 유지 보수나 민원에서 다소 자유로운 점도 투자처로 매력적이다. 우리나라의 등록 차량은 날로 증가하고 있어, 주차장 수요 증가세도 지속할 전망이다. 

책은 국내 최초의 주차장 전문 투자서다. 주차장을 새로운 부동산 투자처로 인식하게끔 한다. 저자는 “주차장은 예쁘다고, 깨끗하다고 매출이 더 나오는 것이 아니다”면서 “극단적으로 말해서 주차장은 위치만 좋으면 비가 새든 냄새가 나든 쓰레기가 많든 장사는잘된다”고 강조한다. 주차장 운영 사업은 부동산 임대업의 일종이라는 점에서 ‘첫째도 입지, 둘째도 입지’라는 부동산 투자의 법칙을 공유한다. 입지 분석을 할 땐 인근에 무료 주차장이 있는지를 가장 먼저 살필 필요가 있다. 주변에 무료 주차장으로 운영 중인 나대지가 많고, 그 주차장에 차량이 가득 차 있다면 주차 사업이 될 리가 없다.

주차장 사업에서 수익에 결정적 영향을 주는 또 다른 요소는 임대료다. 주차장은 부동산을 바탕으로 하는 사업이라, 아무리 매출이 많이 나와도 임대료가 높으면 수익이 떨어지고 적자가 날 수 있다. 그러니 무리하게 입찰하지 않아야 한다고 저자는 강조한다. 공영 주차장은 최근 공시지가 인상으로 임차권 가격이 많이 높아졌다. 대부분의 국가 소유 공영 주차장 운영권 입찰은 온비드를 통해 이뤄지는데, 경쟁 때문에 보통 최저 입찰가의 2~3배 수준에서 낙찰된다. 높으면 최저 입찰가의 10배로 낙찰되는 경우도 있다. 좋은 현장은 입찰이 나오기 전부터 대기업, 중소기업, 개업 사업자 등 모두가 만반의 태세를 갖추고 수주를 준비한다고 한다.

경쟁이 심하면 수익이 줄어든다. 저자가 제시하는 공영 주차장 투자 ‘옥석 가리기’ 비법 중 하나는 최초로 임대 운영되는 현장을 노리는 것이다. 장기간 주차장으로 운영되며 매출이 많이 나오는 공영 주차장은 낙찰가가 높아지며 자연스레 수익률이 떨어진다.반면 신규 현장은 위험하지만, 높은 수익률이 나올 수 있다.

책은 방치되어 있거나 유인으로 운영되던현장을 무인으로 바꿔 수익을 낸 투자 사례도 소개한다. 저자는 “하자 있는 주차장을 노리는 것이 가장 좋아하는 영업 방식 중 하나였다”고 말한다. 권리관계나 매출에 문제가 있는 주차장을 매력적인 운영처로 탈바꿈하는 것이다. 예를 들어 5층짜리 주차 전용 건축물이 있다고 가정해 보자. 1~2층은 근린상가, 3~5층은 주차장이고 각 층의 주인이 모두 다른 이 건물의 4층 주차장이 경매에 나온다면, 권리관계에 하자가 있는 주차장이므로 주차장 임대나 경매에 참여하지 않아야 한다고 판단할 수 있다. 그러나 저자는 “상황에 따라서는 이런 주차장이 더 수익이 될 수도 있다”고 강조한다. 사전에 3·5층 소유주와 협의하거나 조건부로 매각 협상을 해서 전체 주차장을 운영할 수 있기 때문이다. 실제로 부실채권을 전문으로 담당하는 부동산 기업의 경우, 층별로 입찰 나온 주차장을 저렴하게 매입한 뒤 비싸게 팔아 큰 수익을 내는 경우도 있다.